万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(ch鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点ū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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