5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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