文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机>二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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