OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五(wǔ)幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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