导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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