5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fá无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。无法企及是什么意思，不可企及是什么意思从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。无法企及是什么意思，不可企及是什么意思其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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