OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITssand可数吗还是不可数，thousand可数吗产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智(zsand可数吗还是不可数，thousand可数吗hì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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