万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为中国内战打了几年，中国内战打了几年时间被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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