导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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