“现在的房地产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机构(gòu)和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在(zài)资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的(de)最低水平；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是(shì)我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国(guó)央(yāng)企房企也踩了(le)“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而(ér)更(gèng)加值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有(yǒu)助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活(huó)配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的(de)近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材(cái)料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用(yòng)行业主要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房规模(mó)越(yuè)来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时(shí)重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于(yú)定制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)举例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

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