OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōn故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么g)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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