5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅īn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅