文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(y姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么ā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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