万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思p>

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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