文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内艾特是什么意思地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn艾特是什么意思)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)艾特是什么意思付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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