5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的艾特是什么意思机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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