文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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