导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的g>（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的p>

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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