文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住晋m是山西哪里的车房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬晋m是山西哪里的车(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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