万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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