导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(比较长的古诗词，比较长的古诗10句jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化比较长的古诗词，比较长的古诗10句时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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