万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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