5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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