5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFI繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？I高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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