5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(r二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效ù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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