近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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