导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(d希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高e)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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