饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi九龙司是哪里？)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(九龙司是哪里？xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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