近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lì梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市ng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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