饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降逆天邪神为什逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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