导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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