文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dā蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思ng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(z蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思ài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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