OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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