导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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