近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhō当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎ当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛n)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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