近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投(tóu)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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