万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不夷洲今是何地，夷洲是哪里能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　夷洲今是何地，夷洲是哪里　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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