近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lá坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法i)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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