文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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