导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思trong>若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。