饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū无可厚非是什么意思)间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过无可厚非是什么意思，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)无可厚非是什么意思中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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