文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(w司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文èi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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