文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó闲游的意思 闲游的反义词是什么)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身闲游的意思 闲游的反义词是什么信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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