文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zh新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗èng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗