导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(y谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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