5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费