近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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