导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chén清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢g)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢