OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(deDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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