万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的7体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤5套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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